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Acheter une propriété de particulier à particulier

Le processus d’acquérir une propriété de particulier à particulier doit être clair et limpide. Après vous être familiarisé avec les démarches, l’achat d’un bien immeuble peut se révéler une source de plaisir et de satisfaction. L’aide que mettent à votre disposition plusieurs professionnels, chacun dans leur domaine d’expertise, est l’assurance que le processus d’achat se déroulera pour vous sans mauvaise surprise.

Étape 1: obtenir une pré-approbation hypothécaire

Avant de vous lancer dans la recherche d’une propriété, il est recommandé de prendre rendez-vous avec votre établissement bancaire ou votre courtier hypothécaire pour obtenir une pré-approbation hypothécaire. Le conseiller en prêts hypothécaires examinera avec vous les différents types de prêts qui s’appliquent à votre situation afin d’en choisir celui qui réponde le mieux à vos besoins. Il procédera également à l’examen de votre situation financière pour déterminer le montant qu’il vous est possible d’emprunter et vous remettre un engagement sur hypothèque préapprouvé à durée limitée, souvent de 90 ou 120 jours, dans les limites de votre capacité de remboursement. Certains des avantages d’un engagement sur hypothèque préapprouvée sont:

  • La détermination de la fourchette de votre prix d’achat
  • L’assurance donnée au vendeur quant au sérieux de votre projet d’achat
  • La simplification et l’accéleration de l’aspect financier de la promesse d’achat
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Étape 2: choisir un avocat

Dans tous les scénarios d’achat d’une maison, que ce soit de particulier à particulier ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier, vous aurez besoins des services d’un avocat pour vous assister dans la procédure de clôture de l’achat. Votre avocat se chargera, entre autres, de préparer le formulaire intitulé Entente achat-vente, protéger vos intérêts tout au long du processus et effectuer les démarches de clôture de l’achat. Votre avocat sera une tierce partie objective dans la transaction, et nous vous recommandons de faire appel à ses services au tout début, même pour la pré-estimation des frais de clôture. Vous devriez savoir comment contacter votre avocat, que ce soit quand vous avez des questions ou si vous voulez établir une promesse d’achat en dehors des heures de travail ordinaires, etc. Nous vous recommandons également de choisir un avocat expérimenté dans les transactions immobilières et se faire une idée sur les options des services offerts par les avocats et leurs honoraires.

Le processus de la promesse d’achat

Une fois que vous avez trouvé la maison que vous aimeriez acquérir, deux façons s’offrent à vous pour engager le processus de la promesse d’achat. Le vendeur peut aussi avoir une préférence particulière quant à la conduite des négociations.

Certaines des options consistent à:

  • Négocier directement avec le vendeur. Se mettre d’accord avec le vendeur tôt sur les principaux détails est de nature à accélérer le déroulement du processus de promesse d’achat. Les clients vendeurs de Grape Vince disposent de formulaires qu’ils peuvent utiliser pour préparer un projet de promesse d’achat (non juridiquement contraignant mais très utile pour réunir tous les éléments d’information relatifs aux deux parties et les soumettre à leurs avocats respectifs). Si vous tombez d’accord avec le vendeur sur les détails, alors vous (l’acheteur) vous pouvez soumettre le projet de promesse d’achat à votre avocat pour qu’il vous prépare une promesse d’achat officielle. Cette promesse d’achat doit être communiquée au vendeur ou à son avocat pour considération durant la durée de validité limitée (délai pendant lequel l’autre partie doit communiquer sa réponse avant l’expiration de la promesse d’achat).
  • Adressez-vous directement à votre avocat pour vous faire préparer une promesse d’achat. En tant qu’acheteur, vous avez la possibilité, avant d’entamer toute négociation avec le vendeur, de demander à votre avocat de vous préparer par écrit une promesse d’achat officielle que vous soumettez au vendeur. Celui-ci examinera l’offre (sans doute avec l’assistance de son avocat) avant de discuter les détails avec vous ou votre avocat.

Des contre-propositions peuvent s’en suivre jusqu’à ce que toutes les parties parviennent à un accord final. A cette étape du processus, la vente de la propriété est soit réputée conditionnelle (si la vente est conclue sous conditions) ou ferme (en l’absence de conditions). Ceci dit, il existe d’autres scénarios de vente et d’achat les uns plus compliqués que les, tel que l’achat conditionnel à la vente d’une autre propriété. Mais comme on ne peut énumérer ici tous les cas de figure, il vous appartient d’évoquer ces scénarios avec votre avocat.

Il est important de maintenir le contact avec le vendeur et votre avocat durant le processus de la promesse d’achat afin de respecter tous les délais.

  • A titre d’exemple, si vous avez demandé un délai de 5 jours pour finaliser le financement de votre achat, une formule de renonciation ou d’exécution (fournie par votre avocat) doit normalement être communiquée au vendeur ou à son avocat durant cette période, en fonction des conditions stipulées.

La propriété n’est dite VENDUE d’une façon ferme que si toutes les conditions sont remplies.

Des termes à connaître durant le processus de la promesse d’achat

Acompte: Toute promesse d’achat peut être assortie d’un acompte, pourvu que mention y soit faite du montant et des termes d’acquittement. Le montant de l’acompte est soit fonction du prix de la propriété ou du niveau d’engagement que l’acquéreur entend démontrer au vendeur. Votre avocat est bien placé pour vous conseiller quant au montant raisonnable à verser comme acompte, eu égard à votre situation ; bien que souvent ce montant est précisé par le vendeur. Le chèque du montant de l’acompte doit être libellé au nom de l’avocat du vendeur « en fiducie ». Il est important de ne pas accepter un acompte libellé en votre nom propre, vu que la loi en règlemente le dépôt dans des comptes fiduciaires légalement ouverts et approuvés.

Accessoires fixes: Il s’agit d’articles attachés aux parties de la propriété ou y encastrés (ventilateur de plafond, luminaires, étagères encastrées, etc.) Si le vendeur envisage de garder certains accessoires fixes, il doit en établir une liste exhaustive et l’information y afférente doit être consignée dans la promesse d’achat officielle. A ce sujet, il est recommandé à l’acheteur de consulter à chaque fois le vendeur pour lever tout équivoque.

Chatels: Egalement dits "inclusions". Il s’agit des bien meubles que le vendeur inclut dans la vente (appareils ménagers, draperies, etc.). Tout article que le vendeur a accepté d’inclure dans la vente doit être listé dans la promesse de vente officielle.

Irrévocabilité: Si vous rencontrez ce terme en complétant la formule d’Entente achat-vente, il s’agit du délai accordé à l’autre partie pour examiner l’offre et, le cas échéant, l’accepter ou formuler une contre proposition. Les délais en usage sont de 24, 48 ou 72 heures en fonction de la disponibilité des parties. La proposition expire à l’écoulement du délai imparti.

Date d’occupation: Aussi dite "date de clôture" ou "date de prise de possession". Il s’agit de la date où vous prenez possession de votre bien. N’oubliez pas de rester en contact avec votre avocat et de préparer à l’avance votre déménagement (emballage des meubles, prise de rendez-vous avec la société de déménagement, etc.)

Conditions: Vous pourriez, à titre d’exemple, réclamer un délai supplémentaire pour effectuer une inspection de la propriété ou finaliser le financement de votre achat. Dans ce cas, il s’agit de conditions à l’achat de la propriété et peuvent être consignées dans la promesse d’achat ou y attachées en annexe. Il est important de prendre conseil auprès de votre avocat pour s’assurer de la bonne formulation de ces conditions. De même, il importe de choisir un inspecteur en bâtiments expérimenté et vérifier les références de celui-ci auprès de certains de ses clients.

Avez-vous besoin d’un agent immobilier pour l’achat d’une maison ou d’un chalet mis en vente par un particulier?

Dans une vente de propriété de particulier à particulier, vous n’avez pas besoin des services d’un agent immobilier pour négocier en votre nom. Si vous faites appel à un agent immobilier, l’une des parties devrait payer la commission de celui-ci. Ce coût supplémentaire réduit la marge de flexibilité quant à l’entente mutuelle sur le prix de vente. Aussi est-il que si, au cours de la recherche d’une propriété, un agent immobilier ou un courtier vous propose de conclure une entente de représentation de l’acheteur, vous pouvez choisir de vous faire représenter ou d’y renoncer. Au cas où vous décidez de signer l’entente de représentation, nous vous suggérons de discuter l’option d’en exclure les ventes de particulier à particulier que vous trouvez par vos propres moyens, ainsi que les propriétés à structures de commission variables. A défaut, vous serez obligé de verser la totalité ou une fraction de la commission stipulée dans l’entente de représentation de l’acheteur, même s’il s’agit d’une propriété que vous avez dénichée par vous-même. De ce fait, il est toujours recommandé de faire réviser par un avocat tout document que vous comptez signer, afin de être certain de bien comprendre au préalable ce à quoi vous vous engagez.

Qu’en est-il si vous étiez déjà représenté par un agent immobilier?

Même si vous avez déjà signé une entente de représentation de l’acheteur au profit d’un agent immobilier l’autorisant à vous représenter, il vous est possible d’acheter de particulier à particulier. En effet, plusieurs vendeurs sont disposés à prendre à leur charge une partie ou la totalité de la commission de l’agent immobilier de l’acheteur, pourvu que le prix offert le permette. Pour ce faire, vous ou votre agent devrait contacter directement le vendeur pour connaître sa position à cet égard. Vous devriez toujours bien lire le contrat qui vous lie à l’agent immobilier avant de faire toute présomption. En effet, les annexes et les stipulations en caractères d’imprimerie peuvent contenir des restrictions dont vous n’avez pas connaissance. Si vous êtes déjà lié à un agent immobilier par un contrat, il est toujours utile de faire examiner ce document par un avocat afin d’obtenir un avis juridique sur les obligations contactées à ce titre.